Современный подход к капитальному ремонту МКД

Современный подход к капитальному ремонту МКД

 

    Сложившаяся в настоящее время система проведения капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов является одной из наиболее животрепещущих тем для практически каждого жителя Российской Федерации. Ежемесячные отчисления на капитальный ремонт и непонятный для рядового обывателя принцип его проведения,  а так же содержание самого ремонта заставляют волноваться собственников жилых помещений от Камчатки до Калининграда.

    В большинстве случаев капитальный ремонт МКД представляет из себя полное утепление ограждающих конструкций, с декоративной обшивкой металлосайдингом и далее по остаточному принципу ремонт либо замена коммуникаций, систем электроснабжения, косметический ремонт подъездов и ремонт кровли. Но естественно, львиную долю затрат составляет утепление фасадов. Во многих случаях лимита финансирования для проведения остальных работ недостаточно и в конечном счете снижение повышенных теплопотерь является единственным результатом капительного ремонта. При существующей  системе распределения финансирования следующего капитального ремонта коммуникации дома да и сам дом могут просто не дождаться, жилой фонд перейдет в разряд аварийного, либо на собственников ляжет дополнительное финансовое бремя дополнительных ремонтов.

    Что же делать в сложившейся ситуации? Путь решения данной проблемы существует. В настоящее время перед составлением проекта на капитальный ремонт упускается очень важный момент, а именно натурные обследования объекта на предмет уточнения фактического состояния ограждающих конструкций, кровли, инженерных систем дома. Почему же не выполняются столь очевидные и простые мероприятия? Ответ как всегда кроется в финансировании, нет отлаженного механизма и нормативной базы, непонятно, кто должен оплачивать работы по предварительной диагностике: фонд капитального ремонта, управляющие компании, собственники или вообще должны быть посторонние источники финансирования. Хотя понятно, что от проведения подобных мероприятий выиграют все, и фонды, которые смогут не тратить деньги на работы сомнительной необходимости, и собственники, проблемы которых в комплексе будут решены во время ремонта, и управляющие компании, которые будут содержать жилой фонд находящийся в отличном состоянии. Ряд проблем образовавшихся в последнее время в сфере ЖКХ, как ни странно связан с энергосбережением, вернее бездумным желанием внедрить какие-либо энергосберегающие и энергоэффективные мероприятия. Например, до установки приборов учета, гигакалории никто не считал, отопление во всех домах работало в одном режиме – на максимуме, при этом избыток тепла уходил через дефекты ограждающих конструкций, а так же нормой являлись постоянно открытые форточки на окнах. При таком режиме работы системы отопления проявление дефектов в виде промерзания являлось исключительным случаям, в тех местах, где действительно были буквально дыры на улицу. При установке теплосчетчиков, естественно, поток тепла в квартиры уменьшился, форточки закрылись, а вот проблемы с ограждающими конструкциями проявились в полном объеме. Возник поток жалоб на промерзания, плесень и другие атрибуты некачественного строительства. Фактором усиливающим этот эффект явилась практически тотальная установка индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) и систем автоматического регулирования (САР) подачи теплоносителя в дома. При установке этих систем, часто применялся шаблонный принци, когда ИТП и САР не рассчитывались и подбирались под конкретный объект, а устанавливались одинаковые везде. В итоге получилось, что в центральной части дома на средних этажах проблем с микроклиматом в помещениях нет, а вот жители квартир выходящих на торцевые стены, жители крайних этажей жалуются на холод, плесень и промерзания. Справится с этой проблемой могла бы реконструкция системы отопления, а деньги на это возможно было бы найти, если произвести утепление ограждающих конструкций только в тех местах, которые являются проблемными. Например, утеплить только торцевые стены. Но чтобы это сделать, нужна предварительная диагностика. Рассмотрим другую ситуацию, утепление фасадов делается на основании проектных данных о сопротивлении теплопередаче стен, хотя, как показывает практика, фактические значения сопротивления теплопередачи крайне редко дотягивают до требований  нормативов. Это значит, что основываясь только на теоретических данных невозможно точно рассчитать толщину утеплителя, определиться с материалами и по завершении работ можно не достигнуть соответствия стен нормативам, либо значительно превысить нормативные показатели и следовательно допустить перерасход средств. В некоторых случаях полностью утеплять фасад вообще не нужно, возможно устранить только локальные дефекты, выявленные при предварительной диагностике. Либо, вообще отказаться от проведения утепления фасадов, если состояние стен дома аварийное и даже проведенное утепление, в рамках лимита финансирования на капитальный ремонт конкретного объекта, не сможет привести стены в состояние удовлетворяющее требованию нормативов.

    Резюмируя вышесказанное можно сделать вывод, что затратив небольшую сумму на предварительную тепловизионную диагностику, можно значительно улучшить результат будущего капитального ремонта, за счет планирования только тех работ, которые действительно необходимы и при этом в необходимых объемах. 

© "СибирьЭнергоАудит"